생활하다 생긴 낡음까지 세입자가 다 물어주는 건 아닙니다
통상의 손모의 원상회복 비용은 특약이 없는 한 임대인 부담이라는 판례가 있습니다. 서울중앙지방법원 2007년 판결은 통상적 사용으로 생기는 상태 악화와 가치 감소를 세입자에게 그냥 넘길 수 없다고 봤습니다.
리걸타임즈 2021년 보도에서도 비슷한 흐름이 나옵니다. 임대인이 1억5,600만원을 청구했지만 법원은 통상 손모를 제외하고 4,500만원만 인정했어요. 청구서 금액이 크다고 그대로 다 물어줘야 하는 건 아닙니다.
어떤 손상은 세입자 몫이고 어떤 낡음은 임대인 몫입니다
부담 주체는 손상의 성격으로 나뉩니다. 집주인이 생활기스까지 원상복구하라고 말해도, 먼저 손상이 자연 사용 때문인지 세입자 과실 때문인지부터 봐야 합니다.
시간이 지나 자연히 낡은 부분은 임대인 부담입니다
KB금융그룹 2024 기준으로 자연스럽게 생긴 곰팡이, 누수로 인한 들뜸·변형·부식은 통상 손모 예시에 들어갑니다. 세입자가 물을 흘린 적도 없는데 벽지가 울고 장 안쪽이 푸석해졌다면, 도배·장판 비용을 통째로 떠넘기는 청구는 따져봐야 합니다.
세입자가 물어줘야 하는 손상은 따로 있습니다
반대로 흡연 자국이나 변색·냄새, 이삿짐을 옮기다 생긴 바닥재 훼손은 세입자 몫으로 꼽힙니다. 정수기 누수로 주방가구가 부식됐거나 오물로 배수관이 막힌 경우도 마찬가지고요. 특히 바닥이 찍히거나 찢긴 경우에는 바닥재 찍힘 보수 범위를 미리 확인해 두는 편이 낫습니다.
못 자국과 곰팡이는 다툼이 가장 잦은 회색지대입니다
못 자국은 계약서 특약이 기준입니다. 세입자에게 손모까지 부담시키려면 계약서에 범위가 구체적으로 적혀 있거나 명확한 합의가 있어야 하니, 청구받기 전에 '못질 금지' 문구와 보상 범위부터 확인하세요. 곰팡이도 다툼이 잦은 항목이라, 자연스럽게 생긴 경우는 통상 손모 쪽이지만 세입자 관리 문제라는 말이 나오기 쉬워 입주 당시 사진이 있어야 이야기가 쉬워집니다.
직접 고치고 나가면 비용이 얼마나 들까요
못 자국 몇 개면 퍼티 몇 천 원에서 기사 호출 몇 만 원대로 끝날 수 있고 도배까지 이어지면 수십만 원대가 됩니다. 퇴거 직전에 덜컥 견적을 받으면 선택지가 줄어들어요.
원상복구 항목별 보수 비용(2026년 5월 확인 시세)
| 항목 | 비용 범위 | 비고 |
|---|---|---|
| DIY 퍼티 | 개당 2,000원 | 다이소 홈빠데 80g |
| 기사 출장비 | 회당 3만~5만 원 | 보수 기사 호출 시 |
| 벽 구멍 소규모 보수 | 건당 5만~15만 원 | 5mm 파임 기준 |
| 방 한 칸 부분 도배 | 27만~35만 원 | 업체 공개 시세 |
| 벽 한 면 도배 | 50만 원 안팎 | 실크, 석고보드 수리 포함 |
※ 시세는 현장 상태와 지역에 따라 달라집니다.
벽 구멍 보수를 퍼티로만 하면 벽지 무늬와 색이 달라 자국이 도드라집니다. 한 번에 두껍게 바르면 마르면서 쩍 갈라지기도 하고요. 벽지 잔여분이나 로트 번호가 없으면 색 맞추기가 어렵고 부분 도배가 한 면 전체 재시공으로 커지는 현장도 저희가 자주 봅니다.
분쟁 예방은 퇴거 때가 아니라 입주 때 기록에서 시작됩니다
원상복구 다툼은 청구서를 받은 뒤에 움직이면 늦습니다. 기준이 입주 당시 상태라서, 짐을 넣기 전에 못 자국이나 바닥 찍힘을 사진으로 남겨둬야 나중에 근거가 됩니다. 그런데 세입자가 직접 찍은 사진은 다툼이 붙으면 언제 찍은 건지부터 실랑이가 되기도 합니다.
그래서 확실히 해두려면 저희 홈체크 같은 업체를 불러 제3자 기록을 남겨두는 방법이 있습니다. 제3자가 점검하고 남긴 기록이면 양쪽 다 인정하기 쉬워서, 원래 있던 손상이냐를 두고 실랑이할 일이 줄어듭니다. 퇴거할 때는 점검이 아니라 보수만 하면 됩니다. 남겨둔 기록과 비교해 세입자 몫 손상만 골라 못 자국 복원부터 도배까지 한 번에 처리해 드립니다.
무리한 청구를 받았다면 분쟁조정위원회로 가면 됩니다
소송 전에도 임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 할 수 있습니다. 대한법률구조공단 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회는 전국에 지부가 있고 무료 법률상담도 받을 수 있습니다. 이전 세입자가 남긴 손상까지 복구하라는 말이 나오면 사진과 계약서를 들고 상담부터 받아보세요.
자주 묻는 질문
이전 세입자가 남긴 못 자국까지 제가 복구해야 하나요?
입주 때 이미 있던 손상까지 물어줄 이유는 없습니다. 입주 당시 찍어 둔 사진과 상태 기록이 근거가 됩니다.
다이소 퍼티로 직접 메우면 표시가 안 날까요?
퍼티만 바르면 무늬와 색이 달라 자국이 도드라질 수 있습니다. 두껍게 바르면 마르면서 갈라지기도 합니다.
벽지 여분이나 로트 번호는 왜 챙겨두라는 건가요?
없으면 색을 맞추기 어려워 보수 범위와 비용이 커집니다.
원상복구 견적이 궁금하시면 저희 홈체크에서 100% 무료견적으로 확인해 보세요.