장기수선충당금은 아파트 공용부를 고치려고 소유자에게서 미리 걷는 관리비
장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 아파트 주요 시설을 교체하고 보수하는 데 드는 돈입니다. 법제처 생활법령정보상 관리주체가 그 주택 소유자에게서 징수해 적립하고, 요율은 관리규약으로 정합니다.
고지서에는 한 줄로 찍히지만 금액이 작지 않죠. 비즈워치가 2024년 K-apt 자료로 정리한 전용 84㎡ 기준 전국 공동주택 평균 관리비는 27만 1,068원이고, 그중 장기수선충당금이 2만 2,008원으로 약 12%를 차지했습니다.
승강기와 가스 배관처럼 공용부 시설이 '장기수선계획' 목록입니다
장기수선충당금은 장기수선계획이라는 목록 안에서만 쓰입니다. 국토교통부 중앙공동주택관리지원센터의 정의로 장기수선계획은 공용부분 주요 시설의 교체와 보수에 관한 장기계획이고, 수립기준은 공동주택관리법 시행규칙 별표1의 73개 항목입니다.
한국아파트신문에 실린 공인회계사 해설(2023)은 승강기 부품 교체와 수리를 이 돈으로 하는 공사의 대표 사례로 꼽았습니다. 아파트 단지 옥상 방수도 세대가 아니라 단지가 계획을 세워 발주하는 공용부 공사고요.
장기수선계획을 세워야 하는 아파트는 따로 있습니다
모든 공동주택이 아니라 네 부류입니다. 법제처 생활법령정보가 정한 대상은 300세대 이상의 아파트, 승강기가 설치된 아파트, 중앙집중식이나 지역난방방식의 아파트, 주택과 다른 시설을 한 건물로 지은 건축물입니다.
2024년 12월 개정으로 전기차 충전기와 피난시설도 이 목록에 들어왔습니다
2024년 12월 27일 개정된 공동주택관리법 시행규칙에서 전기자동차 고정형 충전기와 피난시설이 수립기준에 새로 들어왔습니다. 피난시설은 방화문과 옥상 비상문 자동개폐장치입니다. 충전기가 있는 단지라면 해당하는 항목이죠.
건물 외부 지붕의 모르타르 마감은 빠졌고, 천장·내벽·계단으로 나눠 하던 도료칠 공사는 내부 페인트칠 공사로 통합됐고, 가스설비 중 배관과 밸브의 공사방법은 전면교체에서 부분수선으로 바뀌었습니다. 2016년 이후 달라진 현장 여건을 반영한 조정입니다. 목록은 설비가 바뀌면 함께 개정됩니다.
목록에 없는 공사에는 사용 못하고, 사용할 때는 입주자대표회의 의결을 거쳐아 합니다.
장기수선충당금은 장기수선계획에 없는 일에 쓸 수 없습니다. 법제처 생활법령정보대로 관리주체가 계획에 따라 사용 계획을 세우고 입주자대표회의 의결을 거쳐 집행하며, 용도 외로 쓰면 관리주체에 과태료 300만원이 붙습니다.
수립·조정된 장기수선계획에 따라 주요 시설을 교체·보수하지 않으면 과태료 1,000만원, 계획을 수립·검토하지 않거나 기록을 보관하지 않으면 500만원 이하입니다. 장기수선계획은 3년마다 검토하고 필요하면 조정합니다.
고지서에 함께 찍히는 수선유지비는 이 돈과 쓰임이 다릅니다
장기수선충당금은 집의 수명과 값을 늘리는 자본적 지출이고, 수선유지비는 사는 동안의 편의를 위한 소모적 지출입니다. 냉난방시설 청소비나 소화기 충약비 같은 데 쓰입니다.
고지서에서 헷갈리는 두 항목
| 구분 | 장기수선충당금 | 수선유지비 |
|---|---|---|
| 성격 | 주택의 내구성 증가와 가치 보전을 수반하는 자본적 지출 | 주거생활 편의를 위한 소모적 지출 |
| 쓰이는 곳 | 장기수선계획에 오른 주요 시설 교체·보수, 예: 승강기 부품 교체·수리 | 냉난방시설 청소, 소화기 충약 등 |
| 구성 | 별표1의 73개 수립기준 항목 | 수선비·시설유지비·안전점검비·재해예방비 |
위 표는 한국아파트신문에 실린 공인회계사 해설(2023)과 아파트 관리비 회계계정항목 표준분류를 정리했습니다. 항목 이름과 표기 방식은 단지 관리규약에 따라 조금씩 다릅니다.
자주 묻는 질문
새로 지은 아파트인데 고지서에 장기수선충당금이 안 보입니다. 왜 그런가요?
사용검사 또는 임시사용승인을 받은 날부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 매달 적립하기 때문입니다. 새 아파트라면 아직 적립 시작 전일 수 있습니다.
세입자가 낸 장기수선충당금은 어떻게 되나요?
낼 의무는 소유자에게 있어, 임대차가 끝날 때 정산합니다.
장기수선계획에 없는 일에 이 돈을 쓸 수 있는 경우도 있나요?
입주자 과반수의 서면동의가 있으면 하자심사·분쟁조정위원회 조정 비용이나 하자진단·감정 비용으로 쓸 수 있습니다.
3년이 되기 전에 장기수선계획을 바꿀 수 있나요?
전체 입주자 과반수 서면동의가 있으면 3년이 지나기 전에도 조정할 수 있습니다. 관리주체가 조정안을 작성하고 입주자대표회의가 의결합니다.
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