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장기수선계획 의무 항목에서 옥상 방수는 15~20년 주기입니다
공동주택관리법 시행규칙 별표1 기준. 충당금 사용 전 입주자대표회의 의결이 필요합니다.
아파트 옥상 방수는 공동주택관리법 시행규칙 별표1 장기수선계획 표준 항목에 포함된 의무 보수 공사입니다. 300세대 이상 공동주택은 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 방수층 손상이 확인되면 조기 보수 의결이 가능합니다.
| 항목 | 교체 주기 | 법적 근거 |
|---|---|---|
| 옥상 방수 (우레탄 도막) | 15년 | 공동주택관리법 시행규칙 별표1 |
| 옥상 방수 (복합시트) | 20년 | 공동주택관리법 시행규칙 별표1 |
| 지붕 방수 (토치방수) | 15년 | 공동주택관리법 시행규칙 별표1 |
| 파라펫·신축이음 코킹 | 10년 | 공동주택관리법 시행규칙 별표1 |
(현장 상황 및 재료 수급 상황에 따라 가격은 변동될 수 있습니다. 자세한 사항은 개별 문의 부탁드립니다.)
단지 옥상 방수 재시공이 필요한 신호 5가지
방수층 수명이 다 하기 전에 확인할 수 있는 증상입니다.
1
최상층 세대 천장 누수
방수층 파손 시 빗물이 슬래브 관통. 최상층 세대 천장 얼룩·젖음이 첫 신호.
2
옥상 바닥 균열·들뜸
방수 도막 갈라짐 또는 시트 이음부 들뜸. 육안으로 확인 가능한 초기 증상.
3
파라펫 부위 백화·누수
가장자리 신축이음 코킹 노화 시 파라펫 주변부터 누수 시작.
4
방수 시공 15년 이상 경과
장기수선계획 주기 도래. 육안 이상이 없어도 방수층 성능 저하 시점.
5
루프드레인 주변 침수
루프드레인 실링 노화 또는 막힘으로 집수 불량. 방수층 압박 가중.
우레탄 도막·복합시트·토치방수: 공동주택 옥상 3대 공법 비교
단지 규모·방수층 현황·예산에 따라 공법이 달라집니다. 사진을 보내주시면 판단 기준을 안내드립니다.
| 공법 | 내구 연한 | 평당 단가 | 적합 조건 |
|---|---|---|---|
| 우레탄 도막 방수 | 15년 | 8만~10만 원 | 균열·핀홀 없는 상태. 전체 면적 재시공 |
| 복합시트 방수 (SBS+우레탄) | 20년 | 12만~15만 원 | 장기수선계획 20년 주기 대응. 하자 리스크 최소 |
| 토치방수 (개질아스팔트) | 15년 | 10만~13만 원 | 기존 아스팔트층 위 덧붙임 가능. 소규모 보수 |
| 폴리우레아 방수 | 20년+ | 18만~25만 원 | 고내구성. 주차장 상부 녹화 옥상 등 고하중 구간 |
옥상 면적과 현재 방수층 사진을 보내주시면 공법별 비용을 즉시 안내드립니다. KCS 41 40 방수 기준에 따라 프라이머 도포·방수층 두께·양생 기간을 준수합니다.
12개월 무상 A/S
시공 후 같은 위치 같은 공종,
12개월 100% 책임집니다.
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카카오톡으로 사진 보내기관리사무소 발주부터 준공 검수까지 5단계
장기수선충당금 집행 절차에 맞춰 서류 일체를 지원합니다.
- 1현장 실측·공법 결정옥상 전체 면적 실측. 방수층 상태 조사(코어 채취 또는 육안). 공법·단가·공기 결정. 견적서·시방서 작성.
- 2입주자대표회의 의결장기수선충당금 사용 의결 서류 지원. 2/3 이상 동의 요건 충족 확인. 경쟁입찰 또는 수의계약 절차 안내.
- 3기존 방수층 제거·바탕 처리그라인더·고압 워터젯으로 기존 도막 제거. 균열·핀홀 보수. KCS 41 40 기준 바탕면 처리 및 프라이머 도포.
- 4방수층 시공·양생선택 공법에 따라 우레탄·SBS시트·토치 방수층 형성. 두께·이음부·파라펫 연결부 집중 관리. 양생 후 담수 시험.
- 5완공 검수·준공 서류 인계관리사무소 입회 하 담수 시험 통과 확인. 시공 사진·품질 보증서·자재 규격서 일체 인계. 장기수선계획 갱신 지원.
아파트 단지 옥상 방수 시나리오별 비용
동수·면적·공법에 따라 총비용이 달라집니다.
| 시나리오 | 동당 옥상 면적 | 적용 공법 | 동당 비용 |
|---|---|---|---|
| 소형 단지 1개 동 보수 | 150평 | 우레탄 도막 | 1억 2천만~1억 5천만 원 |
| 중형 단지 1개 동 전면 교체 | 250평 | 복합시트 방수 | 3억~3억 7천만 원 |
| 대형 단지 1개 동 전면 교체 | 400평 | 복합시트 방수 | 4억 8천만~6억 원 |
| 파라펫·코킹 부분 보수 | 전체 가장자리 | 코킹+우레탄 부분 | 500만~2,000만 원 |
KCS 41 40 방수 기준: 공동주택 옥상 방수 의무 시방
공공 발주 및 장기수선계획 공사에 적용되는 기술 기준입니다.
| 기준 항목 | 요구 사양 | 비고 |
|---|---|---|
| 프라이머 도포 | 바탕 건조 후 전면 도포 | KCS 41 40 2절 바탕처리 |
| 우레탄 방수층 두께 | 3mm 이상 (2회 도포) | KCS 41 40 4.3.1 두께 기준 |
| SBS시트 방수층 두께 | 4mm 이상 | KCS 41 40 4.2 개질아스팔트 시트 |
| 담수 시험 | 48시간 이상 누수 없음 | 준공 전 의무 검사 |
| 이음부 처리 | 100mm 이상 겹침 접착 | 파라펫·드레인 연결부 중점 처리 |
아파트 단지 옥상 방수 자주 묻는 질문 6가지
아파트 옥상 방수 비용은 얼마나 드나요?
평당 8만~15만 원이 기준입니다. 동당 면적이 150~400평이면 1억~6억 원 수준입니다. 공법과 기존 방수층 상태에 따라 달라지므로 사진과 면적을 보내주시면 즉시 안내드립니다.
장기수선충당금으로 진행할 수 있나요?
옥상 방수는 장기수선계획 의무 항목입니다. 입주자대표회의 2/3 이상 동의 후 장기수선충당금 집행이 가능합니다. 관련 서류 작성을 지원합니다.
시공 중 입주민 불편은 없나요?
옥상은 거주 공간이 아니어서 세대 내 생활 지장은 없습니다. 우레탄 방수 시공 시 용제 냄새가 발생할 수 있어 환기 권고 안내문을 사전 배포합니다. 동당 시공 기간은 5~15일입니다.
우레탄과 복합시트 중 어느 공법이 낫나요?
복합시트가 내구 연한 20년으로 장기수선계획 주기에 유리합니다. 우레탄은 평당 단가가 낮고 이음매가 없어 소규모 단지나 부분 보수에 적합합니다.
경쟁입찰이 의무인가요?
공동주택관리법상 500만 원 이상 공사는 입찰 공고가 원칙입니다. 관리사무소 규모·예산에 따라 수의계약 요건 충족 여부를 확인해 드립니다.
시공 후 A/S는 어떻게 되나요?
같은 위치 같은 공종에서 문제가 생기면 100% 책임집니다(재작업 포함). 단, 노후화로 인한 주변 연쇄 파손은 별도 비용 청구합니다.
옥상 사진과 동 수를 보내주세요
옥상 현황 사진과 단지 동 수를 카카오톡으로 보내주시면 공법별 비용·장기수선계획 반영 방법을 즉시 안내드립니다. 100% 무료견적입니다.
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