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상가건물 옥상 방수는 아파트·단독주택과 공법이 다릅니다
100~500평 소형 빌딩·다가구는 평당 단가·공법 선택이 아파트 단지 발주와 완전히 다릅니다.
1
면적 100~500평
아파트 단지(1,000평 이상)와 달리 소형 빌딩은 100~500평이 주류입니다. 현장 1명 작업 가능 범위.
2
임대업자 직접 발주
관리사무소·입주자대표 없이 건물주가 직접 결정합니다. 견적서·계약서 형식이 단순합니다.
3
5~10년 재시공 주기
우레탄 도막 5~7년, 복합시트 방수 10~15년이 KCS 41 40 기준 내구연한입니다.
옥상 방수 노후 신호 5가지
이 중 2가지 이상 해당하면 현장 확인을 받아보는 것이 좋습니다.
1
최상층 천장 누수 흔적
비 온 뒤 최상층 세입자 천장에 얼룩이 생깁니다. 방수층이 끊긴 신호입니다.
2
도막 부풀음·박리
우레탄 도막이 부풀거나 들뜨면 내부에 수분이 침입한 상태입니다. 방치 시 콘크리트까지 손상됩니다.
3
파라펫 코킹 균열
옥상 가장자리 난간벽 코킹이 갈라지면 빗물이 측면으로 침투합니다.
4
루프드레인 주변 고임
배수구 주변에 물이 상시 고여 있으면 방수층 침하나 드레인 막힘이 원인입니다.
5
방수 시공 5년 초과
우레탄 도막 기준 5년이 지났다면 표면 열화가 시작된 시점입니다. 선제 보수가 전면 재시공보다 비용이 절반 이하입니다.
옥상 방수 공법 4종 비용 비교
건물 구조·기존 방수층 상태·예산에 따라 공법을 선택합니다.
| 공법 | 주재료 | 내구연한 | 평당 단가 |
|---|---|---|---|
| 우레탄 도막 방수 | 우레탄 액상 도료 | 5~7년 | 8만~15만 원 |
| 복합시트 방수 (SBS) | SBS 개질아스팔트 시트 | 10~15년 | 12만~22만 원 |
| 액체방수 (폴리우레아) | 폴리우레아 2성분계 | 15~20년 | 18만~30만 원 |
| 노출 방수 (EPDM) | EPDM 고무 시트 | 15~25년 | 15만~25만 원 |
옥상 사진과 면적을 보내주시면 공법별 비용을 즉시 안내드립니다. (현장 상황 및 재료 수급 상황에 따라 가격은 변동될 수 있습니다. 자세한 사항은 개별 문의 부탁드립니다.)
12개월 무상 A/S
시공 후 같은 위치 같은 공종,
12개월 100% 책임집니다.
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카카오톡으로 사진 보내기기존 방수층 철거 vs 덧씌우기: 판단 기준입니다
철거 여부에 따라 비용이 30~50% 차이납니다.
| 현장 상태 | 권장 처리 | 이유 |
|---|---|---|
| 기존 도막 밀착 양호 | 덧씌우기(라이닝) 가능 | 철거비 절감. 기존 층이 방수 베이스 역할. |
| 도막 부풀음·박리 있음 | 전면 철거 후 재시공 | 부풀음 방치 시 새 방수층도 동일 부위에서 탈락. |
| 두께 누적 5cm 초과 | 전면 철거 후 재시공 | 하중 과다 및 배수 경사 소실. |
| 콘크리트 슬래브 균열 | 균열 보수 후 방수 | KCS 41 40 기준: 방수 전 하부 구조 선행 보수. |
옥상 방수 재시공 절차는 5단계입니다
현장 확인부터 담수 시험까지 완료해야 정상 마감입니다.
- 1현장 확인 및 기존 방수층 점검기존 방수층 두께·박리 범위·파라펫 코킹 상태·루프드레인 위치 확인. 공법·면적·철거 여부 결정.
- 2기존 방수층 철거 및 바탕면 정리철거 필요 시 기존 도막·시트 제거. 고압수 세척으로 이물질 제거. 균열 부위 V-컷팅 후 에폭시 충전.
- 3프라이머 도포 및 방수층 시공프라이머 도포 후 방수재 적용. 우레탄 도막은 2~3회 도포. 복합시트는 토치 용융 후 접착. 파라펫·드레인 주변 보강 처리.
- 4마감 및 보호층 처리상도 도포로 UV 차단. 보행용 옥상은 보호 모르타르 또는 데크 타일 설치. 배수 경사 확인.
- 5담수 시험 및 최종 검수KCS 41 40 기준 48시간 이상 담수 시험. 누수 없음 확인 후 인도. 시공 보증서 발행.
건축법과 KCS 41 40 방수 기준이 적용됩니다
노후 빌딩 옥상 방수는 건축물 유지관리 의무 사항입니다.
1
KCS 41 40 방수 기준
국토교통부 건설공사 표준 시방서. 방수 공법별 자재 기준·두께·접합 방법을 규정합니다.
2
건축법 제35조 유지관리
건축물 소유자는 구조 안전에 위험한 상태가 발생하지 않도록 유지관리해야 합니다. 방치 시 이행강제금 부과 가능.
3
담수 시험 의무
방수 완료 후 KCS 기준에 따라 48시간 담수 시험 실시. 임대업자에게 시험 결과서 제공.
방수 보증은 공법별로 다르게 적용됩니다
보증 기간과 면책 조건을 미리 확인하세요.
같은 위치 같은 공종에서 문제가 생기면 100% 책임집니다(재작업 포함). 단, 노후화로 인한 주변 연쇄 파손은 별도 비용 청구합니다.
| 공법 | 표준 보증 기간 | 유의사항 |
|---|---|---|
| 우레탄 도막 방수 | 3~5년 | 표면 보행 손상은 별도. 배수 경사 확보 필수. |
| 복합시트 방수 | 5~10년 | 시트 이음부 손상·화기 외부 충격은 별도. |
| 폴리우레아 방수 | 7~15년 | 충격·뾰족한 물체 관통은 면책. |
상가건물 옥상 방수 자주 묻는 질문
비용·공법·보증·건축법에 대해 가장 많이 묻는 내용입니다.
상가건물 옥상 방수 재시공 주기는 얼마나 되나요?
우레탄 도막 방수는 5~7년, 복합시트 방수(SBS)는 10~15년입니다. KCS 41 40 기준 내구연한입니다.
100평 상가건물 옥상 방수 비용은 얼마인가요?
우레탄 도막은 800만~1,500만 원, 복합시트는 1,200만~2,000만 원입니다. 철거 여부·파라펫 상태에 따라 달라집니다.
기존 방수층을 꼭 철거해야 하나요?
기존 층 밀착이 양호하면 덧씌우기(라이닝)가 가능합니다. 부풀음·박리가 있으면 전면 철거 후 재시공합니다.
건물 사용 중에도 방수 작업이 가능한가요?
건물 내부 생활과 무관하게 진행됩니다. 우레탄 도막 방수 시 VOC 냄새로 창문 밀폐를 권장합니다.
파라펫 방수는 별도 비용인가요?
대부분 포함 견적으로 진행합니다. 파라펫 균열·철근 노출이 있으면 콘크리트 보수 비용이 추가됩니다.
A/S는 어떻게 되나요?
같은 위치 같은 공종에서 문제가 생기면 100% 책임집니다(재작업 포함). 노후화로 인한 주변 연쇄 파손은 별도 비용 청구합니다.